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南科區段徵收農地為何成為市場熱門標的

「免贈與稅」與「免房地合一稅」的節稅好項目

節稅關鍵一 免徵房地合一稅

房地合一稅裡面只有兩樣東西的買賣，不用繳房地合一稅。第一，公共設施保留地。第二，農地的交易。區段徵收農地的交易，農地農用不課徵土地增值稅，免房地合一稅，最高免除45%的利差課徵。

節稅關鍵二 免課徵贈與稅

假設一位高資產的人，手上「1億元現金」要轉給子女時，需要課徵20%贈與稅，總共2000萬元。假設一樣的現金，購買1億元的農地，買完之後直接贈與給小孩，需要課徵的贈與稅是「零」。

雖然，免徵贈與稅，是有條件的: 在五年內不能買賣。

如果購買1億元的農地，贈與子女，然後在五年後賣出4億元。等同成功轉移4億元給自己的子女，免房地合一稅，免贈與稅。

即使五年內他的小孩把這塊1億元的農地賣了，課徵的稅會以「贈予時間的農地公告現值計算」。相對於前面提到的贈與稅或是房地合一稅，真的少很多很多。

禁止轉移與重新配地是投資考量關鍵點

區段徵收一開始實施到都發局，然後到地政局，地政局會後續規劃權利計算的時間點，提前公告在什麼時間點之前要「禁止移轉」。

在「禁止移轉」(簡稱「禁轉」) 期間是完全不能做任何過戶的手續。

禁轉之前農地還是農地，重新權利計算配地後，原本的農地會轉成工業用地或是商業用地與住宅用地。一旦土地項目不再是農地，獲利部分就要課徵房地合一稅，可能是15%、20%、35%、或是45%。雖然說，配地後因為土地項目變更，土地價值會增加，但就會需要考慮房地合一稅的課徵金額，考慮賣出時機。

根據國稅局對房地合一稅的解釋，「取得成本並非以贈與人最初購買價格認定，而是以受贈時之房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者物價指數調整後之價值計算。」繳交房地合一稅的土地成本計算並非贈與者的買賣成本，這個部分也要一併考慮進去。

如果是為了贈與子女的財產移轉作目的，還是建議在子女「持有五年後」與「禁轉配地前」就出售，才能免徵贈與稅與房地合一稅。

禁轉前也會是販售好時機，因為建商會有建地的需求，會開始收購禁轉前的土地，好取得重新配地後的最佳位置。

是否取得土地農地農用證明

根據房地合一稅規範，農地買賣可以免繳房地合一稅。

但必須有前提，一定要保持農地農用。

很多區段徵收的農地，買進後會給原本的地主繼續種植。因為農地農用必須要有種植的事實，或者是休耕，休耕的時候區公所農會就會要求作翻土。這個大部分每一區的區公所農會都可以去處理相關事情，取得農地農用的證明。

土地上是否有農舍

農舍部份假設占1/10，就需要針對這一部分課徵土地增值稅。即使農舍是不合法的，還是會有房屋稅單，依然需要依法課徵土地增值稅。

土地是否有農耕契約

有些地主會與需要耕種的農民簽訂契約，將土地租賃給農民耕種。雖然耕種行為符合農地農用規範，但會為後續土地買賣產生不確定性。

過去空照圖是否保持農地農用

在買賣的時候，即便土地現況為農作使用。土地管轄單位會根據歷年來空照圖，判定該土地是否符合，農地農用的事實，決定是否免除房地合一稅。

例如農地在之前沒有耕種的時候，租給台積電當作停車場。雖然地目依然為農地，停車場合約到期也全部鏟掉，重新翻土復歸原狀。但中間一段時間很可能因為不具有耕種事實，失去主管機關對該地農地農用的判定，增加後續買賣時的風險。

土地是否為養殖魚池

雖然養殖魚池屬於農用的範圍內，但養殖場需要有相關執照，在土地轉移時需要一併作轉移，或者撤銷執照。整個轉移流程需要耗費超過一年，增加時間與支出成本，也增加再次交易時的限制。

是否為汙染土地

土地買賣時，需要注意土地過去使用用途，是否可能有汙染源，導致該土地被剔除在區段徵收範圍內。

有一些情況是，買賣時土地現況看似很漂亮。但農地之前長期租給他人，無法了解前面如何作使用。以前廢棄物掩埋場挖很深，挖5米6米深，從外觀是看不出來的。

解決方法，就是到所有縣市政府裡面的環保局查詢，輸入地號，會顯示該地有沒有被列管，有被列管的土地就不建議購買。

是否有祖先墓地

土地內含有墓地，如果在區段徵收的範圍內，政府會處理該墓地的遷移事宜。然而，就投資的角度而言，因為銀行方視有墓地的土地為不完整土地，會影響貸款成數，或是不願意給予貸款，間接影響投資獲益。

是否有農水路證明

如果購買農地曾經經歷農地重劃，被重新整理成標準區塊，並同時配合興修水利，整理改良灌溉排水、配置農水路，使每一農地均能直接臨路、直接灌溉及直接排水，以改善生產環境。該地會負擔一定比例的農地重劃費用，並由主管機關發給「農地重劃總費用負擔證明書」，即為農水路證明。

一般區段徵收的重新配地比例為40%~50%，但曾經參與農地重劃且有農水路證明者，法令規定配地不得小於45%。就代表，會保證配地的比例一定高於45%，如果沒有農水路證明者，則可能會有5%的配地比例差距。

是否有清楚鑑界

清楚的地界對於土地坪數有實際的影響，有時土地剛好落在區段徵收的徵收範圍邊上，或是橫跨土地徵收範圍。在徵收範圍內的土地，與未徵收範圍內的土地，市場價值會有很大的落差，可以差距3成以上，對土地總價值影響很大。

是否為公共設施保留地與學校用地

公共設施保留地與道路用地、學校用地，就區段徵收的權利價值換算，與一般土地是一樣的。

但不一樣的是，第一，銀行貸款意願較低，或是貸款成數很少。第二，未來要買公共設施保留地或學校用地跟道路用地的，相對是少，要買來投資的人是少的，相對的成交價格較不看好。

是否有無套繪證明

民國八十九年農業發展條例修正前，農地不限制土地大小，農舍建蔽率為百分
之十。依據「台灣省申請自用農舍補充注意事項」規定，若是單筆土地用地不足，可使用同一人名下十公里範圍內未毗鄰農地合併計算，即為所謂的「套繪」

也因此即使農地上並沒有農舍，也可能因為有「套繪管制」，需要繳交土地增值稅。也同時也等同土地上有農舍，間接影響銀行貸款意願。