高鐵軌道經濟 移動錢潮的下一站在南台灣

 

高鐵軌道經濟 移動錢潮的下一站在南台灣

理財周刊／新聞中心  2023-03-09 18:45

北高「一日生活圈」早已成形，不少民眾利用高鐵移動，而人潮即錢潮，不少站區招商成功，在大站都有人卡位後，下一個明星之區將在嘉義及台南。

高鐵自2007年1月5日通車後，北高「一日生活圈」已成形，不少「北漂族」或「南漂族」，或是「候鳥夫妻族」都利用高鐵便捷的運輸功能，達到返鄉、探親的目的，而隨著人潮的增加，錢潮也湧現，沿線各站的產業招商如火如荼地展開，不少壽險及開發商搶進卡位大站，而下一個發展軸心將「錢」進南台灣的嘉義及台南。

高鐵去年出入高達五千多萬人次

第一太平戴維斯協理戴廣平表示，高鐵年運輸量在111年已達到5416萬人次，十二個高鐵站區，以台北站進出人次最多，高達1204萬人次，其次是台中站的902萬人次，左營站以742萬人次緊跟在後，可說首站、末站及中點站的出入人潮最多。

而桃園站因出國及返國的出入人數多，以544萬居第四大站，接著是新竹科學園區竹科新貴所撐起竹北商圈的新竹站，出入人潮有507萬人次，至於三鐵共構交通之便的板橋站則有417萬人次。

所謂「人潮即錢潮」，隨著高鐵站出入人潮逐年攀升後，高鐵沿線各車站的事業發展專用區或是產業專用區的招商也日漸火熱，根據交通部鐵道局官網所公布的各場站開發，從94年開始到112年，已經有十五處完成開發及簽約完成(表一)，另待招商的還有七件(表二)。

▲表1：交通部高鐵沿線各站開發一覽表 資料來源：交通部鐵道局官網

▲表２ ：待招商場站 資料來源：交通部鐵道局官網

根據該資料也可發現，早期的開發方式大都以「土地出租」為主，最近五年則都以「設定地上權」方式，且年限由早期的三十、五十年，隨著政府放寬年限，則已至七十年。

戴廣平表示，軌道經濟的發燒，尤其最早由新光三越所取得左營站事業發展專用區，以及車站附屬事業開發大樓案的經營，成功讓新光三越的百貨觸角伸至北高雄。

軌道經濟發燒 百貨早卡位

而新光三越成功在左營站插旗後，屬於冠德建設集團旗下的環球百貨，也成功標得台鐵新左營站的經營權，使得左營站的軌道經濟極為繁盛。

戴廣平表示，軌道經濟持續發酵，六都的捷運路網規劃與開發、高鐵延伸線等重大交通建設，皆吸引投資人與自用者的目光。

從前年迄今，交通部鐵道局的高鐵台中烏日站、桃園站前、高鐵新竹專二及專一的地上權皆已順利招商，未來鐵道局持續研議釋出中、南部多個高鐵車站的大型地上權開發案，隨著科技業南下擴廠，交通建設成為南北串連的重要基礎，軌道經濟的吸引力將進一步發酵。

在這十五處成功招商的站區中，第一太平戴維斯近年就幫交通部鐵道局成功標出桃園站、新竹站專一、專二區及台中站等四個地上權案，粗估投資金額高達七百億元，未來則還有嘉義站兩處及台南站一處車站專用的招商引資案要展開。

▲桃園高鐵站區產業發展日趨成熟。 第一太平戴維斯提供

國壽搶攻桃園 投資逾四百億元

第一太平戴維斯董事長黃瑞楠表示，國壽看好桃園市未來發展，長期投資布局高鐵桃園車站周邊，早在101年起即投入二百億元在青埔地區打造大型OUTLET華泰名品城、國泰置地廣場、影城、水族館與和逸飯店等商業設施，已成為北台灣民眾重要休閒去處。

111年5月簽約的桃園青埔高鐵車站專用區，由國泰人壽再取得最優申請人，而此次簽約的七十年地上權案位於高鐵桃園站前區域，國壽預計再投入260億元資金，將打造出複合式休閒娛樂商務城「置地廣場．桃園」，融合桃園都市發展脈絡「山、河、塘」意象，規劃智慧辦公約5.2萬坪、購物商場約5.6萬坪、星級旅館約9,000坪等，總開發樓地板面積達約15萬坪。

本案土地位於桃園高鐵站前第一排的完整街廓地上權，土地面積3.2萬坪，為鐵道局三大旗艦招商計畫之一，透過招商吸引民間投資，藉由高鐵及機捷共構優勢，未來透過桃園前站與後站兩大投資案的串聯，豐富的辦公、商業與休閒娛樂機能將使高鐵桃園車站特定區成為桃園新都心。

新竹站專一區將出現超高大樓

而高鐵局今年最新的喜事，是與高鐵新竹車站「專一」地上權招商案的最優申請人宏匯竹高公司進行簽約，該公司是宏匯公司與環球購物中心共同組成之宏匯企業聯盟特別為此開發案所成立的公司。

負責招商的戴廣平指出，此招商案是高鐵新竹站前最大地上權案，為七十年地上權之開發案，土地面積約1.5萬坪，最大總樓地板面積約3.24萬坪，宏匯竹高公司預計投入155億元，以未來之心Gateway Plaza為開發定位，塑造國際級建築及景觀設計塑造門戶新地標。

全案分二期進行開發，第一期為地上二十六層的複合式商辦大樓及站區廣場，一至三層規劃為車站型智能商場，四樓以上為辦公空間，預計於116年取得使用執照；第二期為地上四十層複合式商辦大樓，預計於118年完工。完工後將成為新竹最高與單一量體最大的辦公大樓開發案。

黃瑞楠表示，新竹科學園區營業額持續成長，2022年突破1.6兆元，再創歷史新高，也顯示新竹科技業的成長力道穩健，產業群聚以及擴大的效益將挹注當地商用不動產的需求。

此外，第一太平戴維斯也在111年6月成功協助鐵道局完成新竹高鐵站區「專二」地上權的招商案，由聯發科得標後另成立專案公司「旭源投資」進行簽約，該案目前規劃興建聯發科總部大樓。

▲高鐵新竹站的專一及專二都招商成功。 第一太平戴維斯提供

聯發科搶進新竹站專二用地

新竹專二地上權案，位於新竹高鐵站第一排，為七十年地上權案，土地面積5,252坪，最高允建樓地板面積達1.8萬坪，未來聯發科技將投入90億元，以「城市共享、城市綠軸、城市匯聚、城市低碳」等四個城市概念，規劃該案成為科技城市新地標，透過高鐵的交通優勢，吸引北部優質人才，全案預計在116年完工啟用。

黃瑞楠指出，科技業前景看好帶動科學園區營收快速成長，2021年新竹科學園區進駐廠商營業額達到1.58兆，年增率27%，園區的進駐率更是長期額滿。

因此近期科技廠多選擇在園區外拓展辦公空間，主要集中在竹北市，例如新竹高鐵特區的華邦電與慧榮科技總部大樓、新竹縣政府規劃的竹北AI智慧園區則成功引資智邦、緯創等科技大廠建置辦公大樓，另外，台元與昌益科技園區也相當受到歡迎。

黃瑞楠表示，近年台灣受惠於疫情控制穩定，在出口暢旺、中美科技戰環境背景下，本土與外商科技業辦公室擴編與升級需求旺盛，新竹的廠辦、商辦供不應求，竹北高鐵站以自身交通優勢，成為企業設置辦公室熱門區域，新辦公樓出租率都接近滿租。

此外，新竹的消費潛力極強，新竹縣市的可支配所得僅次台北市，全台灣最富里前五名都在新竹縣市，其中二個里更位於高鐵特區內。高鐵站區強勁的軌道經濟，以及成熟發展的住宅市場，可為本案商場營運帶來人流與商機，因此，也吸引企業爭相卡位。

戴廣平表示，近幾年大面積土地難尋，地上權正受到長期持有的自用型廠商或專業投資人青睞，近兩年鐵道局釋出的幾宗地上權陸續成功招商，除了桃園及新竹站外，還包括台中烏日站在內。

台中烏日站區開發面積高達18萬坪

高鐵臺中車站地區新高鐵段69、70、71地號事業發展用地開發經營案，為鐵道局三大旗艦招商計畫之最大型的地上權招商案，招標期間即吸引開發商、壽險業以及百貨業積極洽詢，最終由「第一大國際開發股份有限公司」為最優申請人。

該招商案位於台中高鐵站前第一排的完整街廓，為七十年地上權，土地面積4.8萬坪，未來興建後的總開發面積達18萬坪，將成為全台最大的商場複合型開發案。第一大國際開發以「山雲水」做為建築景觀意象，結合百貨購物中心、國際多功能展示場、Ａ級辦公室與國際五星酒店等元素，並且打造1.3萬坪空間的文化藝術娛樂空間，提供中台灣消費者更多元的購物休閒環境。

戴廣平表示，鐵道局近期所釋出大型地上權招商案，皆為高鐵旅運人次名列前茅的重要車站區域，開發規模龐大可提供投資人塑造複合型開發案的彈性。

明日之星看好嘉義及台南

而一些人潮出入最多的大站，陸續招商成功，屬於高鐵軌道經濟的下一站新星在哪裡呢？戴廣平指出，嘉義站及台南站是未來的明日之星。

他談到，目前高鐵局規劃招商的嘉義站，包含高鐵嘉義站前5.4公頃專用區的地上權案，以及鄰近的50及50-2地號的產專區，地主包括鐵道局、內政部及嘉義縣政府，面積高達十公頃，預計今年下半年對外招商。

由第一太平戴維斯協助交通部鐵道局舉辦「高速鐵路嘉義車站特定區事業發展用地開發經營案」招商，曾在111年7月正式公告，在該年底的截標開標，雖未成功拍出，但不影響該案未來的璀璨遠景。

嘉義將轉型農工大縣 建設利多頻傳

戴廣平表示，本案位於高速鐵路嘉義車站站前，基地包含嘉義縣太保市太頂珠段15-1、15-2、15-3、15-4、15-5地號等五筆土地，土地面積約5.4公頃(約1.64萬坪)，未來可規劃辦公、零售百貨、旅館及會展中心等使用。

他說，嘉義縣近幾年積極調整產業發展策略，期望在翻轉雲嘉南產業軸帶上扮演重要角色，轉型為農工大縣。近期多項新設立的產業園區陸續取得進展，包括位於嘉義高鐵特區五公里處的馬稠後產業園區，總面積達429公頃，全部開發完畢將可帶動八百億元的產值。另外，縣府活化原台體大嘉義校區的亞洲無人機AI創新應用研發中心，於去年七月正式啟用，將打造無人機研發中心及智慧機械試驗場域。

此外，中央政府在推動嘉義產業轉型亦挹注大量心力，去年一月行政院已核定籌設嘉義科學園區，該園區位於嘉義高鐵特定區北側，總面積88公頃，將定位為智慧農業、精準醫療、智慧載具研發基地。

同時，行政院選定全台九座台糖農場規劃成產業園區的計畫，第一期優先開發的五座園區中，位於嘉義的「水上產業園區」與「中埔產業園區」也核定，預計將可新增147公頃產業用地。

黃瑞楠也表示，嘉義縣現有豐富的觀光資源，包括阿里山與故宮南院，在疫情爆發前，每年合計有超過一千萬的旅客造訪，未來隨著國門開放，嘉義高鐵站將成為嘉義縣與國際觀光旅客接軌的門戶。

而嘉義高鐵站周邊正有多個產業園區規劃設置中，預計在2025年嘉義縣的六大園區將全數啟用，企業設廠與就業人口進駐後，嘉義將邁入產業轉型期，嘉義高鐵特區將可望重現台南或台中高鐵特區發展模式，透過交通的便捷性及充足實惠的土地供給，吸收中部與南部的產業聚落外溢量能，從觀光與產業發展兩面向，搭上這波軌道經濟風潮。

接下來則是高鐵台南站，眾所周知的是，該處已有三井大型OUTLET PARK，提供完整的複合性消費空間，以自然、悠閒、歡樂與健康之全新消費型態。

▲台南三井OUTLET PARK一期已開幕，假日吸引不少人潮。 台南三井OUTLET PARK提供

台南站躍升新門戶 指日可待

鐵道局於107年10月與三南奧特萊斯公司簽訂高速鐵路臺南車站特定區事業發展用地開發經營契約，日商三井不動產株式會社提案以「台南新門戶」為定位，透過引進OUTLET型複合式商業開發模式，完整服務當地生活所需之商業機能，於107年6月21日獲選為最優申請人，已於111年對外營運。

根據交通部鐵道局所發布的新聞指出，透過該案招商吸引民間投資，將可呼應沙崙綠能科學城與大臺南會展中心開發政策，打造高鐵臺南車站特定區邁向「綠能．會展 新商城」之目標。

戴廣平表示，高鐵台南站旁的三井OUTLET PARK還有二期工程，預計114年完工，而該側還有國科會資安暨智慧科投研究大樓及經濟部能源局沙崙智慧綠能科技城，目前已釋出1.14萬坪辦公空間，出租率已逾八成，每坪租金行情約在500-750元間；此外，國科會資安暨智慧科投研究大樓二期工程正在興建，預計113年第二季完工。

戴廣平表示，可望在今年下半年對外招商的是鐵道局在武東段279地號所持有近3萬坪的產業專用區，旁邊則有台南市政府地上權招商案，以及大台南會展中心，可提供開發商及早進場卡位的機會，此外，新唐科技也於高鐵特定區內也打算設置台南辦事處，全棟將以自用為主。

商業投資也將南漂

戴廣平認為，當桃園、新竹及台中等三處的高鐵站區專用區及產專區都陸績招商成功後，對一些開發商來說，往南投資是一趨勢，尤其是壽險業者。

他說，台灣跟著美國聯準會升息，對壽險業者來說，最低投資報酬率門檻已至2.72%，但北部的投資，已難找到2.72%的物件，故被迫往南投資，也成為南台灣商用地產發展的另一道可能活水。

戴廣平指出，雖然目前嘉義站及台南站旁的住宅區發展還不夠成熟，尚待時日發酵，但投資在低點，才能在未來獲取優渥的報酬，而以大多數站區都已投資飽和後，若以站區的出入人潮來看，嘉義站及台南站將是高鐵軌道經濟的下一個新興區域。